您的位置: 首页 > 研究中心 > 精选专题 > 大数据看高端自持住宅项目定位逻辑

大数据看高端自持住宅项目定位逻辑

来源: 云房数据市场研究部 2018-04-20 16:52:38 阅读 16

云房百科

首个高端自持住宅90㎡月租金1.5万贵么?4月13日,首批企业自持租赁房项目之一万科翡翠书院即将启动预租。这是2016年北京提出“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”后,入市的首批“企业自持租赁房”。90㎡三居室月租金1.5万至1.8万,180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。

定价一出舆论炸了锅,租金到底“贵不贵”?云房数据研究中心从数据分析的角度来分析该项目的定位,谈谈租金到底贵不贵。

产品:翡翠书院位于北京海淀区,该项目的综合容积率仅为1.78,除了少量10-15层小高层产品外,其余均为3-8层低密楼栋,产品主要分为两类,90平方米大小的三居和180㎡左右的复式四居室,所有房源全部为精装修。价格:90㎡三居室月租金1.5万至1.8万,180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。

项目所在区位市场接受程度如何?

翡翠书院话题热,但是区域居住氛围不热

 图片1.png

 

从2017年到目前北京全市新建商品房和二手房的成交量分布图,可以看到翡翠书院周边成交量空空如也,所在的区域永丰产业园并非市场所认可的热点片区。

相比起邻近的西北旺和西二旗,翡翠书院周边除了已经接近售罄的首创天阅西山,几乎没有商品房成交,而且在同一时段,北京新房远低于二手房成交度。在这个不被大众所熟知的片区,除了工作在附近的客群认可之外,其他人的认知更多的是通过新闻报道。

产品为何定位在90㎡三居室和180㎡四居室?

产品定位主流,瞄准改善和高端改善

 图片3.png

201701-201803北京市二手住宅户型&面积成交结构图

 图片4.png

201701-201803北京市新建商品住宅(剔除保障房)户型&面积成交结构图

2017年至今,北京的二手房成交中90-95㎡的三居室共计2990套,位列全市三居室面积段分布第一,在新房居室&面积的成交结构上我们发现180㎡的四居室也较为抢手。

也就是说翡翠书院在90㎡三居室产品上的定位上更多的迎合了再次改善的客户,北京的二手房市场成交量大于新房, 90㎡的三居室的成交量排名第一足以说明市场需求旺盛。而180㎡的四居,不管是叠拼复式还是平层,都主要面对的是新房市场的高端改善。

90㎡的三居室是其主力产品,占比70%,整个项目的定位基本为 “再改善+高端改善”,该定位很符合当前市场逻辑。

当然也有人会疑问90㎡两居其实才是市场主流。在这里补充一句,既然翡翠书院定位为“翡翠系”,是舒适两居还是全能三居有更高的溢价空间?就是一个见仁见智的话题了。

租金价格是不是像吐槽的那样高出天际?

租金高于市场平均水平,但并非没有支撑

 图片5.png

按照翡翠书院的定价,三居室和四居室租金价格均为166元/㎡/月-200元/㎡/月,对比北京全市三居室平均租金86元/㎡/月,高出90%;比海淀区三居室平均租金95元/㎡/月,高出75%;比中关村三居室租金115元/㎡/月的价格高出44%。(注:以上租金价格为普通住宅的整租价格)

 图片6.png

我们长期监测北京租赁市场,发现目前北京全市重点集中式长租公寓租金中位数为160.6元/㎡/月,翡翠书院的定价仅略高于集中式长租公寓中位数。相对比其他项目具备较低的容积率、主流的产品、精致装修和优质服务等优势,而这些优势足够支持高溢价。

相对支付租金180万元-480万元是不是买房更划算?

周边二手房25年贷款月供堪比翡翠书院房租

 图片7.png

北京二手住宅90-110㎡挂牌案例

 图片8.png

北京二手住宅170-230㎡挂牌案例

对于租还是买合适,我们选取翡翠书院为中心周边10公里内房龄在10年以下的在售房源为样本。从首付和贷款情况来看,如果想要购买同样规格的二手房,25年贷款和翡翠书院的租金非常接近。至于买房合适还是租房合适,亦是看有没有首付的能力及购房资格。

以上,我们就大家最关注的四点用数据分析,解读翡翠书院的定位定价逻辑,仅为云房数据分析师个人观点,你怎么看?欢迎下面留言。

注:新房成交数据、二手房成交数据、租金数据来源于智子数库。案例数据来源于链家在线。