2019上半年，在调控高压之下，高端住宅的购房门槛依然不低。但由于楼市整体趋于稳定，历史挤压的需求仍在逐步释放。在产品力再次成为市场关注焦点的背景下，购房者的需求变化将推动高端住宅硬件与软件的全面升级。

近日，云房数据联合和讯房产，发布《2019上半年中国房地产投资回报率调查报告》。报告以静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标为依据，提供精准、有预测性的系列投资分析。本期推出的是《17城高端住宅投资回报率排行榜》。

从2011上半年开始，全国高端住宅价格和租金的走势，整体呈上涨趋势。其中，房价在2014年底至 2016年快速增长，2016下半年达到峰值，2017年开始涨幅收紧。

租赁市场自2016年之后持续升级，租金稳步上涨，2019上半年租金同比上涨8.7%，是8年来同比涨幅最高的一次。受租金上升明显的影响，高端住宅投资回报率出现不同程度的小涨。

2014年以来，高端住宅静态租赁回报率一直处于在1.4%-2.7%之间，长期租赁回报率则在4.5%上下波动。

2019年上半年，高端住宅静态和长租的租赁回报率分别为1.5%、4.9%，和普通住宅相比，前者偏低，后者略高。其中，高端住宅长期租赁回报率与五年期贷款利率基本持平。

高端住宅当前的5年租赁后转售回报率，略低于普通住宅（6.3%）。预计未来5年高端住宅租金还将小幅上涨，转售回报率（2019-2024）会有所回升。

2019上半年，17城高端住宅成交均价为39618元/㎡，除上海、南京、武汉、福州四个城市外，其他城市价格均呈上涨态势。其中，上海、北京、厦门、广州、杭州均价超50000元/㎡，深圳价格居首，均价为105758元/㎡，西安涨幅最大，同比涨幅高达17.5%。

租金方面，除广州同比下降外，其他城市均有不同幅度上涨。其中北京、深圳、上海高端住宅租金位列前三，每平米年租金均在1000元以上。深圳租金涨幅最大，为19.0%；天津紧随其后，上涨16.8%。租金上涨与人口扩张、人才引进带动高端租赁市场发展有很大关系。

云房数据认为，长期以来高端住宅的价格和租金之间都存在着较大的差距，这决定了高端住宅静态租赁回报率必然处于低位。今年上半年，随着租金的上涨，静态租赁回报率略有上升。但能跑赢一年定存的，仅沈阳、重庆、大连、成都、福州、西安六城。

通过对租金、价格等因素的计算，可以看到2019上半年17城的高端住宅静态租赁回报率大多分布在0.8%-2.2%之间，略低于普通住宅静态租赁回报率，最高涨幅未超1%。

其中，沈阳静态回报率以2.2%居于首位，靠租赁回本约需要46年；厦门静态回报率最低，如果购买高端住宅，则需118年才能靠租赁收回成本。

如果将房产投资置于更长周期内观察，可以通过对长期租赁投资回报率和预测5年转售投资回报率的监测，推导出不同城市对应的高端住宅投资策略。云房数据认为，2019上半年适合投资的城市是北京，适合长期持有的城市是西安和重庆，适合短期持有售出的城市是厦门和福州，不适合投资的城市是宁波和青岛。

覆盖城市：

高端住宅篇全国覆盖的城市为北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、成都、重庆、南京、杭州、西安、大连、沈阳、宁波、青岛、福州、厦门17个城市。

指标解释：

静态租赁回报率：年内租金收益与售价的比值，根据当前租金回报，选择投资时机。

长期租赁回报率：租金增长情况下，长期出租物业可获得的租金回报，可判断长期的租金收益。

5年租赁后转售回报率：指5年内持有物业并出租，于第5年末出售物业可获得的回报率，包含租金回报和房产增值两部分收益后测算得到的回报率。根据转售回报，判断最佳转售时机。