核心楼盘，往往被认为是成交活跃的小区。其实，真正的核心楼盘不能仅以成交量的活跃来衡量，还应考虑楼盘的资金吸纳，即该小区的成交金额。只有成交活跃且具备较强的资金吸纳力，才能说明该楼盘具备极强的市场活跃性。核心楼盘作为该城市楼市的风向标，是金融机构、房产中介、家装等机构选址的最核心因素。

接下来，云房数据将根据北京二手房小区的成交金额及成交量的两个指标，通过数据挖掘和算法进行权重得分计算排名，寻找出核心500盘（具体算法见文末）。同时，通过新政前后核心500盘成交特征变化，为您进一步解读核心盘。

北京全市成交量中4成房源来自核心500盘

核心TOP500盘（全市约1万小区，占比5%）在北京全市成交中约占40%总成交量。由于新政后全市成交量大幅下滑，供需比的缓解造成购房者选择面增大，导致新政后成交集中度小幅下滑，整体评分值也相应下滑（除最高值外，均值，中位值，最低值皆下降）。

新政前后两阶段核心500盘占总成交量的比值

新政前后核心500盘综合评分各值一览表

核心盘分布广泛，东北部聚集且热度较高

新政前后核心500盘的综合评分热力图如下，新政前后核心盘分布基本一致，未发生明显变化。核心盘主要聚集在北京东北部，如双井劲松、朝青、望京、北苑片区。同时，核心盘成交稳定性较强，畅销小区恒定。

新政前后核心500盘综合评分热力图

核心500盘价格涨幅领跑全市

从图中看到无论新政前还是新政后，核心盘的价格涨幅均高于全市的价格涨幅，说明核心盘的价格上涨动力相对较大。此外，受调控政策影响，新政后无论是核心盘还是全市楼盘价格同比涨幅出现收窄态势。

新政前后核心500价格同比涨幅

核心500盘总价段呈上行趋势

如下图，新政前后核心500盘聚集的总价区间均为300-500万。从新政前后总价段分布对比来看，新政后核心500盘的总价段出现上行趋势，300万以下的楼盘明显减少。

新政前后核心500盘总价段分布

从单价段分布上看，新政前后，核心500盘的单价段均集中在5-8万之间，其次较为集中的是3-5万。

新政前后核心500盘单价段分布

面积60-90㎡约占总量40%左右

新政前后核心500盘的面积段分布特征无明显变化，均集中在60-90㎡，约占总量的40%左右。

新政前核心500盘面积段分布

新政后核心500盘面积段分布

60%核心盘距离地铁直线距离在1000m内

地铁是影响房价的重要因素之一，如下图，大部分核心盘离地铁的距离为500-1000m，占总量的4成左右，其次是500m内。此外，新政前后核心盘离地铁距离的平均值均小于全市平均值。

新政前后核心500盘距地铁的距离

新政前后核心500盘与全市离地铁的距离对比

单位（m）

核心500盘房龄集中在10-15年

如下图，核心盘的房龄主要集中在10-15年；从核心盘与全市房龄的对比来看，核心盘的房龄明显小于全市，同时可看出，新政后，核心盘房龄10年以下的显著增加。

新政前后核心500盘房龄分布

新政前后核心500盘与全市房龄对比

单位（年）

核心盘的定义：成交活跃且具备较强的资金吸纳；

核心盘的方法论：依据小区的成交金额及成交量的两个指标

第一步：数据归一化处理

为将两个指标同趋化，对每个小区的成交量及成交金额进行归一，

其中，μ为样本的均值，σ为样本的标准差。

第二步：确定权重

为判断两个指标的重要性，对其进行试验权重，最后我们认为两个指标同等重要，各指标权重均为50%；

第三步：算出综合评分

综合评分=成交量归一结果*50%+成交金额归一结果*50%

意义：评分值越高，说明此盘更为核心。

（如需完整核心500盘名单，可后台留言）

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