以北京2017年Q3二手住宅交易成交案例进行分析（不含别墅），北京190个片区的溢价率分布如下：

片区溢价：选取北京2017年Q3同片区所有二手住宅成交案例，片区溢价率=成交案例单价前10%的均价/案例单价中位数-1。

片区溢价代表同一个板块内部的价格弹性空间，往往高溢价片区也是笋盘的高发地。由分布可看出，190个片区中常规溢价片区（15%-30%）占比达45%，为绝对主力，低溢价片区（15%以下）占比达到25%，超高溢价片区（45%以上）仅占比7%。

尽管你认为自己的房价在这个片区怎么也算居中位置，但很不幸，你所在的片区居然是个超高溢价片区，老王家的房子就是这个那前10%，价差超出50%在正常不过了。

老王的运气确实不错，买到了高溢价的小区，想要有这样的运气，我们也可以靠大数据加码。下图是全市溢价小区分布，可以清晰看出高溢价率的小区主要集中在东北部以及地铁沿线，而我们以为的二环内以及西城海淀等学区重地反而溢价率较低。

小区溢价：小区成交均价/片区成交均价-1。

我们将选取溢价率排名前200高溢价小区来分析为啥学区房反而溢价低？从数据上看，89%的高溢价房源不是学区房，由于学区对于价格的影响过大，可以高于其他因素对于价格的影响，有重点学校的片区学区房成为考量房源的唯一标准，因此价格差较小，成为低溢价片区（如育翔小学所在的德胜门片区溢价率仅为9%，史家胡同小学所在的灯市口片区溢价率为16%）。 高溢价片区学区房占比仅为11%。

此外42%的高溢价小区距离地铁不到1KM，63%的高溢价小区房龄在15年以内，所以选择2002年以后建设地铁房才容易高溢价。

虽然现在你被隔壁老王家的房价甩出一条街，但是房价波动时总是想着能追回半条街，但或许又被老王家多甩出1条街呢？我们来看看溢价与房价走势有何关系，房价上涨能否让你追回半条街？

图为北京市190个片区整体溢价率箱线图和二手房成交均价近两年的变化情况。

我们可以看到在2016年1季度到2017年2季度北京市各片区溢价率的最大值呈逐渐下降趋势，2017年3季度再度出现上涨，而二手房成交价格的变化趋势刚好与溢价率的最大值变化相反。

当市场价格出现快速上涨时，高溢价片区内的低溢价小区就会相对处于价格洼地的位置，随后会开始持续补涨追涨，使得价差缩小，溢价率随之下降，反之当市场价格走低时，低溢价小区会首先开始出现降价，而品质较好的小区则抗压性较强，价格继续坚挺，使得房源价差开始加大，溢价率随之上升。

所以，溢价率也是进行市场参考的核心指标，具备较强的市场敏感性。买房换房还得看溢价率，小心隔壁老王甩你10条街。