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如何准确判断区域租赁价值

来源: 云房数据市场研究部 2018-04-25 17:57:21 阅读 9

专题研究

随着租赁市场的兴起,如何准确判断区域价值是相关从业者首要考虑的问题。

鉴于对区域价值判断以租金弹性为主要参考依据,云房数据研究中心此次以2018年3月北京全市租赁案例为样本,从片区租金角度切入,利用每个小区的最大挂牌价格和最小挂牌价格的差距来计算小区的租金弹性、片区的租金弹性,为大家解读区域租金分布格局以及定价的弹性空间。

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注:租金弹性是衡量区域内的租金定价空间的重要指标,租金弹性越大,说明区域的租金定价范围较大。

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据云房数据研究中心统计,2018年北京租金出现上涨迹象,季度租金80.7元/㎡/月,环比上涨3.5%。纵览全市租金分布图,租金呈现出中心区域到郊区逐层递减态势,西边由金融街区域向外围扩散,东边由朝阳门向外围扩散,五环外租金普遍较低。

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租金呈中心向外围衰减,中心区域的租金价值较高,这是否是开发商及资产管理管理公司最需要关注的区域呢?相比较租金,可能租金定价空间更具参考意义。

租金弹性(每个小区的最大挂牌价格和最小挂牌价格的价差)可作为开发商和资产管理公司对区域租赁价值判断的参考。

我们发现五环外的租金弹性略大于中心城区,主要由于五环外的小区大部分满足居住需求,新旧小区的租金差异较大,从而使得五环外的租金弹性值较高。

而二环内虽然聚集了很多老小区,但旧小区周边聚集了学区资源,产业资源等优势资源,因此二环内与其他中心区域的租金差异不大,使得中心区域的租金弹性值较低。

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从租金弹性高位TOP10 的具体情况来看,租金弹性高的区域分为两大类,其中一类为五环外但交通方便、租客密集的低租金片区,如霍营、天通苑;另一类为住宅高度集中的繁华片区,如万泉庄、百子湾、国贸等。

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租金弹性值较低的片区也分为两类:一类是六环外或者更偏远的远郊区,如平谷城区、大山子、房山城关;而另一类则是二环内或者二环边上老小区聚集的片区。

租金弹性低位TOP10的租金弹性值低的原因主要由于偏远郊区不具备较好的出租条件,本身租金偏低,因此租金涨幅空间并不大,弹性值也不会很高。而二环附近片区的租金弹性值低由于大部分是70年代-90年代之间建成的老小区,其户型几乎如出一辙,对租金影响并不大。从小区品质来看,北京市二环内老小区的建筑风格及配套并无太大差异,所以租金弹性空间也相对较低。