您的位置: 首页 > 研究中心 > 云房观点 > 6000多套共有产权房的市场影响

6000多套共有产权房的市场影响

来源: 云房数据市场研究部 2018-05-14 11:00:00 阅读 13

专题研究

5月7日,北京市住建委出台限价房项目销售征求意见稿,对限价房项目销售方式做了分类:设定限评比(限房价/评估价),高于85%的按正常商品房售卖,低于85%的转为共有产权房摇号出售。

举个例子,假如某项目的限定房价为5万元/平米,评估价为6万元/平米,则限评比为83%,低于85%,需转为共有产权房销售。反之,限评比高于85%,按正常商品房销售。

相比正常销售,共有产权房销售的对象更严格,具体采取摇号方式。销售方式的变化,对市场来说意味着什么?购房者,到底该不该紧张?

——摘取《限价房转为共有产权房,比例为何设定为85%?》

政策规定的具体销售办法,如下图:

图片1.png

云房数据研究中心从数据分析的角度来解读本次销售办法的带来的市场影响力。2016年至今限竞房地块共有多少块?根据云房数据统计,自2016年首次限价地块出台,至今已有92宗限价地块成功交易,其中,33宗公告明确规定全部建设为共有产权房,其他59宗为适应该《办法》的限竞房。其分布如下图:

 图片2.png

按照销售办法,有多少地块可转化成共有产权房?

周边评估价计算方式:考虑到同位置新房价格和老房价格差异性较大,我们选取59宗限价房地块周边三公里内房龄10年以下的小区评估均价,再结合限价房限价销售均价计算其比值,最终成功计算出57宗限价地块的比值,比值结果分布如下:

 图片3.png

57宗限竞房地块比值的平均值为116%,大部分比值均大于85%,仅4宗地块比值小于等于85%,按照此销售办法,此4宗地块可能会被市投资中心收购,转换为共有产权房进行销售。

这四宗土地位于什么地方?

4宗地块中3宗位于海淀新兴区域,1宗位于房山青龙湖镇,均为相对优质地块,其中,海淀四道口地块由于优越的地理位置,周边房价突破10万元/平,限价85373元/㎡,设定比例低于85%。

4宗项目限价与评估均价比值小于85%的地块详情

 图片4.png

备注:值得注意的是,85%的比例并不是硬性数字,可根据具体情况进行调整。以上地块仅供参考。

评估均价数据来源:云房数据房估估。房估估是第三方房产估值平台,为金融机构、评估机构提供房产在线估值服务。

市场影响如何?

该《办法》出台后,各市场分析师均给出了自己的观点,大部分都认为此举保刚需的重要的举措,有利于维持市场的稳定。

云房数据研究中心认为,如假设上述4宗地块在未来将转为共有产权房,将会为市场带来58.2万㎡的共有产权房项目的建筑面积。由于四宗土地主要集中在海淀和房山,按照2017年的海淀区成交套均面积91.3㎡、房山区94.5㎡,可计算出海淀区预计共有产权房供应套数为4070,房山区预计供应套数为2227。则以上4宗土地预计会为市场提供6000套以上的共有产权房。而参考2017年海淀区17209套,房山区9665套的新房二手房成交总量,可以看到这6000多套共有产权房流入市对平抑区域内的房价有一定的作用,有利于维持区域内市场的稳定。

以上观点仅为云房数据研究中心市场分析师观点,仅供参考

(套均面积计算方法为:新房、二手房成交总面积/成交总套数。数据来源:智子数库)

 图片5.png