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【北京】2018Q4集中式长租公寓监测报告

来源: 云房数据市场研究部 2019-01-22 09:48:40 阅读 24

专题研究




长租公寓品牌及选址策略

Q4季度北京市长租公寓分布仍以五环为主,四环内历史短缺区城家首落一子。截止11月北京已监测集中式长租公寓共116家门店,开店数量较上季度再增18家,其中朝阳区增至50家,全市占比进一步扩大,为43%。

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  • 北京市集中式长租公寓仍集中分布在五环内,其中四环内的西南角是长租公寓历史短缺区,各品牌涉足较少,本月城家公寓首次落子,为城家公寓北京天宁寺店。

  • 可监测的长租公寓门店中,北京现增至116家,较上季度增加18家。朝阳区共计50家门店,较上季度增长7家,全市增幅最大,其次为海淀区,为15家门店,较上季度增加4家,门店数量与丰台区持平。

  • 除朝阳区外,本季度海淀区门店数量增幅最大,可见该区域长租公寓需求持续增长。



长租公寓品牌及环比

Q4季度城家公寓门店数量暴增13家,以总量23家追平乐乎;房企系列泊寓、好寓继续扩张

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  • 截止2018年12月,乐乎、城家、魔方以23、23、14的门店数量稳居长租公寓门店数量前三甲。

  • 本季度仅有四家公寓扩张门店,城家、泊寓、自如寓、好寓,其中城家在本季度迅速扩张,连开13家门店,迅速与乐乎公寓持平,平分北京市场。

  • 房企系列方面,万科泊寓、康桥好寓在有条不紊的扩张中,本季度各新开两家门店。



长租公寓品牌及市占率

本季度公寓系仍占据半壁江山,占比为54%;酒店系占比迅速上涨,环比上涨12个百分点

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  • 本季度,品牌房企市占率仍以城家、乐乎、魔方、泊寓为主,仍然占据北京6成的市场。

  • 从运营商角度来看,本季度公寓系的占比下降明显,从上季度的65%下降到56%。下降9个百分点;而得益于城家公寓的迅速扩张,酒店系占比猛增10个百分点,本季度为21%。

  • 房企运营的门店中除万科泊寓之外,其他开发企业均排名靠后。



长租公寓品牌及位置分布

朝阳区再添新品牌“好寓”,已进驻12家长租公寓品牌,丰台、海淀势均力敌,均进驻9家品牌公寓

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  • 朝阳区各品牌遍地开花,本季度再添新品牌“好寓”,已进驻12家长租公寓品牌,领跑全市,其中以城家公寓、乐乎公寓门店最多,分别为12家和11家。

  • 海淀区和丰台区势均力敌,均进驻9家品牌公寓,丰台区以乐乎公寓为主,有5家店,海淀区以贝客青年精品公寓和城家公寓为主,分别有3家店。



长租公寓品牌及租金分布

朝阳门湾流国际青年社区本季度租金升至441元/㎡/月,与全市其他品牌公寓迅速拉开距离,为全市最高,而顺义新派公寓仅为90元/㎡,为全市最低

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  • 2018年4季度长租公寓平均最高租金的门店为湾流国际青年社区,单位租金为441元/㎡/月,最低为顺义新派公寓,为90元/㎡/月。租金水平差值较大。

  • 湾流国际青年社区本季度出租房型倍增,价格区间较大,而其中三里屯院子,全面开放,价格昂贵,所以本季度该品牌平均租金被拉高。



长租公寓租金及套均总价

单位租金最高非湾流莫属,单套面积最高为新派公寓,单套套均总价最高为摩尔公寓,综合来看,新派公寓性价比较高

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  • 18年4季度北京市长租公寓中套均面积最大的为新派公寓,套均面积为45㎡,摩尔以44㎡、城家以42㎡,位列二三位。

  • 套均单价最高的前三甲分别是湾流、好寓、冠寓、租金为230元/㎡/月、200元/㎡/月、200元/㎡/月。湾流定位高端,个性化服务周到,而好寓、泊寓均为房企系列,房屋品质较优。

  • 套均总价来看,摩尔、城家、湾流排名前三,摩尔公寓、城家公寓以高单价,高面积促成高套均总价。



长租公寓与普宅租金

北京市各行政区公寓租金均高于普宅租金,主城区租金高于郊区、但郊区溢价率普遍高于主城区

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  • 北京各行政区公寓租金均高于普宅租金,其中西城区最高,突破200元/㎡/月,东西城、海淀、朝阳位列前四,差距不大,顺义、房山排名最后,但也突破百元大关;各行政区公寓租金与普宅租金趋势一样,但通州除外,公寓租金排名居中,而普宅租金排名靠后,所以最高溢价率出现在通州,为2.7,主城区的溢价率普遍低于郊区,在2以下徘徊,郊区的溢价率均超过2。

  • 长租公寓价格段以150-200元/㎡/月为主,其次为100-150元/㎡/月,分别占比54%和27%。



集中式长租公寓排名TOP20

TOP20的门店中,前三甲排名未变,湾流三里屯店租金再创新高,达627元/㎡/月,超出周边普宅租金的近4倍

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  • TOP20的门店中,前三甲仍然是湾流三里屯店、乐乎壹第未来生活馆和城家南锣店,湾流三里屯店租金单价再创新高,达627元/㎡/月,超出周边普宅租金的近四倍,乐乎壹第未来生活馆和城家南锣店异位。

  • TOP20门店布局以东北部的核心区辐射至东北五环,集中度最高为核心区的东北三环内区域。



长租公寓品牌溢价率

北京溢价率排名前三为冠寓、好寓和首创HE寓,分别为2.3、2.2和2.2

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  • 北京溢价率排名前三为冠寓、好寓和首创HE寓,分别为2.3、2.2和2.2,高于品牌全国平均溢价率,房租定价相对较高,本季度新开的康桥好寓,定位高端,其中洋桥店的公寓租金高出周边普宅租金149元,差距极大。

  • 排名靠后的魔方公寓、逗号公寓、朗诗寓、城家公寓、摩尔公寓等均低于全国平均溢价率水平。



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