今年开始，大量“限竞房”上市为北京市场带来了众多相对低廉的房源，北京的新房市场正式转变为限竞房市场。北京的不少限竞房项目出现降价，房山区同样不能幸免，但整体销售情况仍不理想。

限竞房销售分布情况

截至今年11月末，北京市累计供应限竞房5.4万套，网签规模约2.3万套，整体去化率仅为43%左右。库存规模首次突破了3万套。

据统计，1-11月份，位于五至六环的限竞房项目共成交10530套，占比高达56%。其次是六环外的项目，共成交4393套，占比23%，五环内仅占21%。

从行政区来看，限竞房全部集中在郊区，以近郊区为主，其中大兴区限竞房项目占比较大。从成交结构来看，80-90㎡三居室户型最受欢迎，单价多集中在5-7万㎡，总价多集中在300-500万元。

北京限竞房去化率低究竟为何？

一个项目去化的速度，卖的好与坏，涉及很多因素，比如项目所在区位、项目周边配套、项目自身价格、项目户型设计、项目的营销动作等等。除去开发商的营销动作不做分析，我们共同来探讨下影响去化的这些因素，看看孰轻孰重？

影响去化的因素分析

北京存量市场才能最真实的反应真正的房产市场，我们将二手房价格及二手房的连续涨幅作为衡量一个板块价值的重要标准。选择限竞房项目较为聚集的区域为分析板块，利用云房数据库，提取出能够影响板块价值的指标，包括土地、新房、人口、配套等数据指标。对项目周边2公里范围内的土地、新房、人口、配套等进行回归分析，得出项目排名，再对比每个项目的去化情况，验证影响指标及系数，进而为购房者后期选择项目或者开发商后期拿地时作为选择依据。

本次选择项目聚集的板块，如下图七个板块：

选取在房地产市场里能够影响板块价值属性的指标进行分析，如新房均价、供应成交存量、二手房均价、二手房成交、土地规划建筑面积、周边公交站、地铁、医疗机构、学校、生活服务、人口密度等。

通过分析验证可知，新房及二手房市场价格对板块的价值影响最大，其次为人口密度和二手市场成交量。因为新房及二手房价格直接决定项目价格，而人口密度是一个板块繁华度的侧面反应，二手市场成交量反应一个板块市场活跃度。

选取上述板块中16个项目（见附表1）作为研究目标，每个项目开盘后的半年的供销情况作为项目统一的去化率。对所选项目周边2公里以内的所有影响板块价值属性指标进行计算，同时结合项目自身品质（包括项目规模楼栋数、项目容积率、项目的绿化面积、项目的物业费等自身指标），给出当前市场限竞房的综合排名，来评判每个项目的优缺点，讨论决定项目去化好坏的因素。

结果显示，项目的排名和去化率大致类似，尤其是排名靠前七个项目，得分较高，反映了在房地产市场中，影响项目去化或者影响一个板块价值的主要因素是存量市场的量价影响，其次为区域的人口密度及地铁出行。

项目定价对于去化的影响分析

由于北京处于存量房时代，二手房市场主导价格走向，我们把项目的定价与周边二手房市场价格作对比分析，选取项目周边两公里范围内的二手房为对比样例。

从二手房市场来看，限竞房项目的定价都普遍高于市场中位数，最高不超过40%。根据去化率将上述案例分为三个梯队，去化率在小于50%、50-70%、70%以上。可以看到，当去化率高于70%时，其项目定价高于周边二手房中位数平均值为10.2%；而第二梯队，去化率在59%-70%之间的，其项目定价高于周边二手房中位数平均值为18%；第三梯队，去化率在50%以下时，其项目定价高于周边二手房中位数平均值为29.6%。

结合之前的项目得分，我们可以看出，高去化率的项目，得分较高，价格适中。例如洺悦苑、橡树澜湾、金融街融府得分都在2分以上，周边交通、配套齐全，而项目均价也适中，都高于周边二手房中位数15%以下，去化率高达80%以上。

而第三梯队的项目得分都在2分以下，项目定价与周边二手房价格中位数相比，高出近30%，最高为金隅金麟府，为39%，去化率仅为14%。

除去上述项目之外，还是三个项目不符合上述规定，中海京西里、瀛海府、旭辉城，前两个项目虽然评分较低，项目定价高于周边二手房中位数近50%，但是去化率却相当好，这是因为一方面项目紧邻地铁站，虽然其他配套较差，但是决定性因素地铁出行优势凸显，同时项目所在地二手市场不够活跃，且房源较老，小区较少，与新房差距较大，才会造成新房项目价格远高于二手房价格。

提高限竞房销售建议

单从项目定价来看，要想项目卖得好，项目定价高于所在区域二手房市场价格中位数的15%及以下最为合理的；而如果项目所在地区评分足够高，地块较为优质，则定价可位于二手房市场中位数15-25%，去化也可观，高于二手市场中位数25%，则不建议考虑。

综合宏观层面可以看出，对于一个项目的去化最直接的影响就是项目所在地的房地产市场量价走势，而对于北京而言，二手房市场起决定性作用。区域的繁华度、交通出行尤其地铁，是最为重要的因素，其次为生活配套。

而从项目自身来看，项目产品的户型及价格是最为重要的，当下市场，80㎡左右的三居是不二之选，价格方面，遵从二手房市场法则，保一保、冲一冲、冒一冒。保一保指最为保证去化率的价格，即项目定价低于周边二手房价格中位数的15%；冲一冲指在其他条件优势突出的情况下，即项目定价可以处于周边二手房价格中位数的15%-25%；冒一冒指项目定价可以处于周边二手房价格中位数的25%以上，这个情况下，通常不能保证项目去化速度。

以上为云房数据针对北京限竞房项目定价、选址的数据分析，如需更多关于此方面的市场数据及研究分析，可微信公众号（云房数据）后台留言。

附表1：

（统计数据为每个项目开盘后的半年的供销情况作为项目统一的去化率）